Maralina Service

Каждый имеет право на свой кусочек Чехии!

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости в Чехии?

Как проходит сделка купли-продажи недвижимости в Чехии?

Процедура совершения сделки покупки недвижимости в Чехии начинается с момента, когда выбран подходящий объект для покупки и завершены переговоры об окончательной цене. Выбрав объект, Покупатель демонстрирует серьезность своих намерений внесением залога (в случае отказа от сделки залог не возвращается) агентству недвижимости - посреднику в этой сделке купли-продажи. Одновременно сторонами подписывается соответствующий резервационный договор или договор залога, в котором должны быть максимально подробно изложены все условия будущей сделки, условия возможного отказа от сделки и санкции на случаи нарушения резервационного договора.

Залог обычно составляет от 5% до 15% стоимости сделки, но если недвижимость дешевле 15 000 евро, то залог составляет 1 000 евро. В случае последующего отказа клиента от сделки залог не возвращается. К сожалению, сложившаяся практика работы  агентств недвижимости обычно не предусматривает аналогичных санкций по отношению к Продавцу: если Продавец откажется заключать с Вами сделку (например, найдет более выгодного покупателя), то Вам просто вернут залог. Но в отдельных случаях возможно ввести соответствующие санкции и для Продавца недвижимости.

Реально сделка может состояться, когда:

а) будет фактически зарегистрирована фирма-покупатель (в случае, если покупка совершается на юридическое лицо),
б) Покупатель должен располагать всей суммой для оплаты,
в) если часть денег предоставляется банком в виде ипотечного кредита, то между договором резервации и собственно купчей появляется еще так называемый "договор о будущем договоре". Это - промежуточный документ, который обязывает Продавца и Покупателя совершить в будущем куплю-продажу, но предусматривает также действия и условия банка по предоставлению кредита. Обычно по договору о будущем договоре Покупатель уже полностью платит свою часть оплаты (без этого банк не будет выплачивать кредитные деньги).

 

Как правило, когда подготовлен основной договор купли-продажи, и стороны согласны с ним, то Продавец и Покупатель подписывают этот договор у нотариуса или в мэрии. Одновременно Покупатель складывает деньги нотариусу или иному третьему лицу на хранение. Для хранения денег между сторонами и нотариусом составляется отдельный договор о хранении денег, в котором определены условия, при которых нотариус выплатит деньги Продавцу или вернет Покупателю.
Хранение денег у нотариуса может быть заменено хранением денег у адвоката, в банке, на счету продающего агентства (это обычная практика, поскольку в таком случае хранение бесплатно) - это зависит от договоренности сторон. Но, в любом случае, услуга по хранению денег платная (кроме - на счету продающего агентства), кто и в какой пропорции ее оплачивает, определено основным договором и договором хранения.
Затем основной договор купли-продажи недвижимости, соответствующее заявление в кадастр недвижимости и другие, нужные для изменения записи владельца, документы подаются в кадастр по месту нахождения объекта.
Подготовкой всех документов обычно занимается продающее агентство. Риэлтор передает проекты всех документов Продавцу и Покупателю (или их юристам) на согласование.

Сделка считается состоявшейся, когда произведена соответствующая запись в кадастре недвижимости, и только после этого нотариус (адвокат, банк, агентство) выдает деньги Продавцу.

Процесс записи в кадастре может занимать от 1 до 4 месяцев (по закону - до 30 дней, в реальности - от 1 до 4 месяцев, в зависимости от того, в каком именно кадастре подается заявление: в Праге, где сделок относительно много, это длится дольше, в регионах с меньшей активностью на рынке недвижимости процесс записи может занимать намного меньше). Сразу после получения заявления на внесение изменений  в записи кто является собственником кадастр блокирует объект для любых других изменений, что является гарантией, что квартира никому другому не продастся.
В случае кооперативной собственности, где предметом сделки является не объект недвижимости, а членство в кооперативе, процесс происходит гораздо быстрее – достаточно, чтобы правление кооператива своей печатью и подписью подтвердило перевод членских прав и обязанностей с Продавца на Покупателя (что может занимать до 1 недели).
После этого (если договором купли-продажи не предусмотрено иначе) объект передается фактически, о чем составляется соответствующий протокол, который включает в себя, в частности, запись показаний счетчиков, перепись движимого имущества, количество ключей и т.п.
Далее новый владелец должен перевести на себя (перезаключить) договора на поставку связанных с недвижимостью коммунальных услуг (электричество, газ, вода, телефон и т.п.), и зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве плательщика налога на недвижимость. Последнее (т.е. регистрация в налоговой) делается до 30 января следующего после покупки года. Связано это с тем, что налог на недвижимость оплачивается всегда на текущий год вперед (к концу мая), поэтому новый владелец будет платить налог уже только в мае следующего за датой покупки года. Декларацию, поданную раньше (например, сразу после сделки), налоговые обычно возвращают с просьбой подать ее в период между 1 и 30 января следующего года.

 

4621365