Что выбрать: кооператив или частную квартиру в Чехии? (+ и -)

Жилая недвижимость в Чехии для граждан и юридических лиц, в том числе и иностранных, имеет две формы собственности: частную и кооперативную.

Кооператив - это юридическое лицо, объединяющее собственников пая, который выражен в обладании конкретной квартирой. Собственниками паев в кооперативе могут быть не только частные лица, но и юридические, учрежденные иностранными гражданами (т.е. такими людьми, как мы с вами). Это аналог тех кооперативов, которые существовали в РФ в 70-90-х гг. прошлого века (надеюсь, большинство из Вас помнят об этом).

Кооперативные квартиры в Теплице на 30-40% дешевле квартир, находящихся в частной собственности – это одно из самых больших достоинств таких квартир. Например, в Праге разница в цене между собственностью и кооперативом намного меньше и составляет всего 10-15%.

На данный момент кооперативную квартиру в Теплице иностранец, не имеющий чешского ПМЖ (постоянного места жительства в Чехии), может приобрести только в одном кооперативе - BD Trnovany. В этом кооперативе Вы можете купить на свой паспорт (т.е. на себя лично) кооперативную квартиру. Для этого Вам нужно заплатить в кооператив за перевод квартиры со старого хозяина на Вас примерно 18.000 крон (около 700 евро, сумма зависит от площади квартиры) и за саму квартиру - хозяину квартиры. Стоят такие квартиры на данный момент от 16.000 евро, включая все расходы.

Однако в Теплице есть еще два кооператива, где членом кооператива может быть юридическое лицо с учредителем-иностранцем (Вы, например). Т.е. чтобы купить кооперативную квартиру, для нас с Вами (граждан РФ и бывших стран СНГ) достаточно быть учредителем фирмы, зарегистрированной в Чехии. В этих кооперативах (OSBD Teplice и SBD Mir) сейчас продаются доступные для покупки иностранцем квартиры, уже оформленные на юр. лица (фирмы), достаточно просто переоформить такую фирму на себя, получая при этом и фирму, и квартиру. К сожалению, оба эти кооператива новые фирмы к себе в кооператив не принимают. Поэтому купить кооперативную квартиру в этих кооперативах в настоящее время можно, только купив фирму, на которую уже оформлена кооперативная квартира. В основном, такие фирмы не работали, а создавались только для покупки дешевой недвижимости, и их хозяева просто приезжали на отдых по нескольку раз в год или сдавали такие квартиры в аренду. Таких квартир, оформленных на фирму, здесь немало.

Ваши минимальные расходы (если не будете вести никакой бизнес) по ведению фирмы в Чехии будут: ежегодная оплата юридического адреса (у нас это стоит 200 евро) и сдача нулевого бухгалтерского отчета (у нас это стоит 80 евро).

Все фирмы, которые мы продаем вместе с квартирами, проверены, и долгов у них нет. Все оформляется у нотариуса, "подводных камней" там нет. Наша фирма продала таких квартир уже немало, и опыт подобных сделок у нас большой.

Перерегистрировать фирму можно и без Вашего присутствия - по доверенности. Для очень занятых клиентов мы так и делаем, но советуем все-таки найти время и лично приехать на сделку.

При приобретении кооперативной квартиры в Чехии нужно понимать, что Вы (или фирма с Вашим участием) приобретаете пай в кооперативе и право использовать конкретную квартиру в Чехии, но не становитесь ее собственником. Это дает право проживать в ней Вам, Вашим родственникам и знакомым, делать там ремонт, также Вы можете в любой момент продать эту квартиру без согласия кооператива (мы можем помочь найти покупателя), Вы можете сдавать эту квартиру в субаренду (с согласия кооператива). Если это приличные люди (неважно, иностранцы или чехи), то кооператив ВСЕГДА дает на это согласие. Наша фирма предлагает и такую услугу по поиску арендаторов.

Подавляющее большинство сделок в Теплице проходит именно с кооперативными квартирами!!

При купле-продаже кооперативной квартиры в Чехии не нужно платить налог с прибыли и налог с покупки недвижимости в Чехии.

У большинства кооперативных квартир в Чехии есть перспектива перевода в частную собственность. Пока такого закона нет, кооперативы могут сами решать - отдать в собственность владельцу или нет, но ЕС давит на Чехию в этом плане, так как они хотят, чтобы законодательство всех европейских стран было похожим. Во Франции, например, вообще нет такого понятия как кооперативная собственность.

Все проблемы с содержанием дома и мест общего пользования берет на себя кооператив. Это большие фирмы, и им, например, для проведения реконструкции домов банки свободно дают кредиты, а небольшим частным домам получить кредиты очень сложно, и набрать достаточно денег с собственников на реконструкцию домов тоже тяжело, поэтому в основном кооперативные дома стоят все такие красивые и отремонтированные, а частные - не всегда.

К минусам можно отнести:

- ипотечный кредит под залог квартиры Вам не дадут, банки не хотят связываться с кооперативами;

- для того, чтобы официально сдать такую квартиру в аренду, нужно иметь согласие кооператива на это, хотя многие чехи и иностранцы сдают свои кооперативные квартиры по-тихому, не спрашивая кооператив;

- коммунальные услуги, которые платятся в кооператив, обычно немного выше, чем у подобной квартиры в частной собственности (хотя много вариантов, когда они совпадают и даже бывают выше, особенно, если частный дом набирает деньги на ремонт чего-либо и фонд ремонта у такого дома высокий).

По поводу боязни, что кооператив отберет у Вас квартиру, о чем пишется на многих сайтах российских агентств недвижимости, хотим сказать, что за время нашего проживания в Чехии, и в частности, в кооперативной квартире в г. Теплице, ни о чем подобном никогда не слышали и не видели, чтобы кого-то выселяли ПРОСТО так. Если хозяин квартиры платит за нее ком.расходы и ведет себя уважительно к соседям, то у кооператива нет никаких причин отбирать у него квартиру - им также выгодно, чтобы в их квартирах жили платежеспособные и уравновешенные граждане (и неважно, что это иностранцы). Кстати, в Теплице (да и в Праге, Плзни, Карловых Варах) очень много наших соотечественников (да и чехов) живут именно в кооперативных квартирах.

Если граждане не платят за жилье, то неважно, кооператив это или частная собственность - будут штрафовать и потом делать экзекуцию, но все в рамках закона, по решению суда.

Теперь о квартирах в частной собственности. Вся информация о недвижимости в Чехии, находящейся в частной собственности, записана в чешском кадастре (или реестре) недвижимости. Выписка из чешского кадастра недвижимости - основной документ, рассказывающий о владельцах и состоянии недвижимости. При покупке недвижимости в Чехии, находящейся в частной собственности, конечный результат оформления недвижимости - запись вашего имени в чешском кадастре недвижимости как нового собственника. Срок внесения записи в чешский кадастр недвижимости - от двадцати дней до одного месяца (В Праге и крупных городах может быть и 2-3 месяца).

Право собственности на объект недвижимости в Чехии выражается в том, что бремя собственника по содержанию собственности несете только Вы. Управление расходами на содержание недвижимости также находится в Ваших руках: накопительные фонды для будущих реконструкций дома, квартиры или иного объекта недвижимости, автономное отопление, газовое или электрическое, нагрев воды, и т.д. Это существенно при сдаче недвижимости в Чехии в аренду. Вы четко можете рассчитать все будущие расходы и прибыль. За квартирой, находящейся в частной собственности, как правило, закреплена доля в земельном участке под домом и в общих частях дома (лестницы и т.п.).

При покупке частной квартиры с 11.2016 года Покупателем платится налог на покупку. Составляет он 4% от покупной цены, заявленной в договоре купли-продажи, но не меньше 75% от кадастровой стоимости (расчет делает местная налоговая).

Для приобретения недвижимости в Чехии, находящейся в частной собственности, можно взять кредит или ипотеку, если Вы выполняете требования чешского банка, прежде всего это "белая" зарплата не менее 80 тыс рублей. Документы будут проверять, так что обмануть скорее всего не получится.

Получить долгосрочную бизнес-визу (Вид На Жительство, ВНЖ) сначала на пол года, а потом и на 2 года можно только если у Вас зарегистрирована здесь фирма, а просто обладание жильем кооперативным или в частной собственности (если оно оформлено на Вас как на физическое лицо) дает возможность получать визы только на 180 дней (полгода) в году с пребыванием здесь по 90 дней (3 месяца) два раза в год.

Как вывод: каждый должен сделать свой выбор, исходя из целей, для чего приобретается квартира в Чехии. Не надо бояться кооперативных квартир в Чехии, если целью является переезд на ПМЖ (Постоянное Место Жительства), и Вы планируете здесь жить, работать, растить детей и т.д. Также кооперативные квартиры покупают как бюджетный вариант те, кто хочет приезжать сюда на каникулы, в отпуск и т.п.

Частную собственность рекомендуем покупать тем, кому ПМЖ не надо, у кого достаточно средств для такой покупки, кто боится или не хочет связываться с фирмой и кооперативами.

Мы всегда готовы помочь Вам в оформлении сделки купли-продажи как кооперативной квартиры, так и частной.

Выбор - за Вами!